L'Assurance Loyer Impayé : Une Protection Indispensable pour les Propriétaires
Si vous êtes détenteur d'une propriété à louer, qu'il s'agisse d'une maison, d'un studio ou d'un appartement, vous connaissez les risques de loyers impayés, même en choisissant soigneusement vos locataires. Pour vous préserver de ces incidents financiers, la souscription à une assurance ou garantie loyers impayés (GLI) s'avère essentielle.
La GLI est un contrat spécialement conçu pour les propriétaires bailleurs. Fiable et sécurisante, elle assure la stabilité des revenus en cas de locataire défaillant. En situation de non-paiement, elle couvre les charges et les loyers. Conformément à l'article 22-1 de la loi de 1989, l'accumulation d'une garantie et d'une GLI est restreinte, sauf pour les apprentis ou étudiants.
- Les Avantages Inclus dans une Assurance Loyer Impayé
Outre la prise en charge financière, l'assurance loyers impayés propose d'autres garanties intégrées :
La Garantie Vacance Locative : Cette garantie couvre les périodes d'inoccupation du bien immobilier dues à des circonstances telles que le décès, le départ précipité du locataire ou l'expulsion. Elle correspond généralement à 3 mois de loyer, laissant un ample temps pour trouver un nouveau locataire.
La Garantie Détériorations : Elle prend en charge les dégradations causées par le locataire et constatées lors de son départ. Cependant, elle est soumise à des limitations spécifiques et les indemnités sont plafonnées.
La Protection Juridique : Les frais légaux liés aux procédures de recouvrement et d'expulsion sont couverts, tels que les coûts d'expulsion, les honoraires d'huissiers et d'avocats.
- Un Avantage Fiscal et des Conditions d'Éligibilité
La GLI offre un avantage fiscal puisque sa cotisation est déductible des revenus fonciers du bailleur lors de la déclaration d'impôts. Cette garantie n'est pas obligatoire et diffère de la GLU (garantie universelle des loyers) et de la GRL (garantie des risques locatifs). Elle ne doit pas non plus être confondue avec la PNO (assurance propriétaire non-occupant).
Le Fonctionnement de l'Assurance Loyer Impayé
Le bailleur verse un pourcentage du loyer annuel à une compagnie d'assurance habitation (entre 2,5 % et 5 %). En retour, l'assureur indemnise le propriétaire en cas de loyers impayés en se substituant au locataire défaillant.
Si votre locataire manque à ses obligations, commencez par lui envoyer une relance dans les délais établis par le contrat de location (J+15 ou 20). En l'absence de réponse, adressez-lui une mise en demeure de paiement par courrier recommandé avec accusé de réception (J+35). Si aucune réponse n'est reçue à J+40, contactez votre assureur et constituez un dossier complet. À J+60, la GLI entre en jeu, envoyant un commandement de payer par huissier de justice. L'indemnisation est perçue au bout de 3 mois.
- Conditions d'Éligibilité de la GLI
Bien que son coût puisse sembler élevé, l'assurance loyers impayés demeure essentielle dans les contrats de location. Elle ne s'applique qu'aux locations de biens immobiliers en résidence principale (appartements, pavillons, maisons). Les locaux ruraux, artisanaux et commerciaux, les résidences secondaires, les logements de fonction et les locations saisonnières sont exclus. Les résidences étudiantes ne sont pas couvertes non plus.
La compagnie d'assurance fixe le loyer maximum couvert (généralement entre 2 000 et 2 500 euros) et évalue la solvabilité du locataire. Ce dernier doit fournir des pièces justificatives telles qu'un contrat de travail précisant la nature de l'emploi, les trois dernières fiches de paie, une pièce d'identité, les deux derniers avis d'imposition, un relevé d'identité bancaire, ainsi qu'une attestation de la CAF le cas échéant.
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