Dans le contexte actuel du marché, il est difficile de gérer les coups de cœur. De nombreuses familles qui ont trouvé leur logement de rêve ont du mal à vendre leur propre bien immobilier.
La crise immobilière actuelle révèle des situations surprenantes. Par exemple, des ménages aisés qui ne parviennent pas à obtenir un prêt pour acheter un logement, ou encore des biens qui subissent une décote considérable, même s'ils ont été rénovés récemment. À cela s'ajoute une pratique peu courante en temps de crise : des particuliers qui achètent un nouveau logement avant de vendre le leur. Selon les experts immobiliers, cette pratique, qui nécessite généralement un crédit-relais, n'est pas la solution idéale lorsque le marché est instable. Surtout si vous achetez un bien plus grand, ce qui alourdit la facture, ou si votre logement actuel est moins prisé que votre future adresse.
C'est devenu un vrai stress qui est lié à trois caractéristiques spécifiques du crédit-relais :
- la durée du prêt est limitée à un an, renouvelable une fois
- le montant du prêt est calculé uniquement sur 70% de la valeur du bien à vendre ; et le taux d'intérêt est souvent supérieur de 0,1% à 0,3% par rapport à celui d'un prêt immobilier classique. Malgré ces éléments, certains Français optent pour cette solution. "Nous avons observé une forte demande", confirme Olivier Lendrevie, président de Cafpi, un courtier en crédit immobilier. Parmi les particuliers que nous avons interrogés, certains expliquent qu'ils ont eu un coup de cœur pour un logement qu'ils souhaitaient acheter rapidement. D'autres ne s'attendaient pas à rencontrer autant de difficultés pour vendre leur bien.
C'est le cas de Frédéric, dont l'appartement de 100 m² (avec 3 chambres) a été récemment rénové, situé à proximité du Père-Lachaise (Paris 20e), et mis en vente depuis près de 6 mois. Malgré une baisse de prix de plus de 15% (de 800 000 à 720 000 euros), il n'a reçu que 5 ou 6 visites, sans aucune offre. "Je ne pensais pas que le marché serait aussi morose pour ce type de bien, traversant et situé dans un quartier calme", confie ce chef d'entreprise de 48 ans, qui a contracté un crédit-relais d'un an renouvelable en avril pour acheter un appartement d'environ 120 m² à Clichy, avec jardin et à proximité de son lieu de travail. "Désormais, le moindre défaut, qui aurait été négligé auparavant en raison de la forte demande sur le marché, justifie l'absence d'offres", explique une autre cliente. De plus, pendant des années, les acheteurs, notamment à Paris, étaient certains de réaliser une plus-value à la revente. Cette certitude est en train de disparaître peu à peu.
Près de Montpellier, un couple de retraité a également fait de gros efforts financiers pour accélérer la vente de leur maison de 250 m² qu'ils ont achetée il y a plus de 20 ans (pour leur enfants et eux). Malgré une baisse de prix de 15% (de 800 000 à 680 000 euros), leur résidence, en vente depuis plus de 7 mois, peine également à trouver preneur. Le prêt-relais qu'ils ont obtenu en janvier pour construire une nouvelle maison entièrement écologique dans le jura commence à peser lourd. "Nous avons longtemps hésité avant de contracter un prêt-relais", raconte Patrick. "Mais voyant que notre projet de nouvelle maison prenait du retard, nous avons décidé de ne pas vendre notre résidence actuelle." Finalement, la maison dans le Jura sera construite, mais la maison montpelliéraine cherche toujours un nouvel acquéreur. "L'augmentation des taux d'intérêt rend les acheteurs plus prudents", souligne Patrick. "Cette maison est notre patrimoine, le fruit d'une vie de travail, et sa valeur diminue."
Pour Charles, 35 ans, le temps était moins pressant, mais le prêt-relais s'imposait pour concrétiser son projet immobilier. "Nous avons privilégié l'achat d'un appartement de 150 m² avec jardin avant de vendre notre appartement de 80 m² car nous souhaitions acquérir rapidement un logement où nos 2 enfants (4 et 2 ans) auraient leur propre chambre et un espace extérieur", explique-t-il. Habitant en région parisienne, il a travaillé plus de 8 ans dans le secteur bancaire. "Le prêt-relais était la solution idéale, car grâce à un regroupement de crédits, nous avons pu fusionner nos 2 prêts et alléger nos mensualités."
Les pré-retraités ont également la possibilité de souscrire des prêts-relais seniors. Il s'agit notamment de ménages qui ont repéré leur maison de rêve au soleil pour y accueillir leur famille, mais qui n'ont toujours pas trouvé d'acheteur pour leur résidence actuelle, ou encore de couples prévoyant d'acheter un logement plus petit puisqu'ils n'ont plus d'enfants à charge. Les caractéristiques de ces prêts sont identiques à celles des prêts-relais classiques et sont adaptées aux seniors, car la durée de remboursement est courte et compatible avec l'âge des emprunteurs.
Depuis quelques mois (début 2023) les choses semblent avoir changé. "Maintenant, les vendeurs qui ne se sont pas encore engagés nous demandent plutôt comment éviter de recourir à un prêt-relais." Notre mot d'ordre est clair : "vendre avant d'acheter" pour sécuriser son budget et disposer d'un apport confortable, et donc d'un dossier solide pour l'acquisition d'un nouveau bien. Cette stratégie peut comporter un risque : où se loger une fois le bien vendu ? Chez des parents ou des amis ? En louant temporairement ? Où trouver un garde-meubles abordable pour stocker ses affaires ? En somme, le prêt-relais peut être une solution si le projet immobilier est bien planifié, mais il n'est pas adapté à tous les profils.
