En 20 ans, les prix de l'immobilier ont largement grimpé. La plus-value est une question qui revient systématiquement lorsque vous vendez un bien plus cher que le prix d'acquisition initial. Que l’on parle d'appartement, de maison de terrain ou d'immeuble, tous les propriétaires peuvent être concernés. Si la réalisation d’une plus-value est figure d’une belle opération d’achat-revente, un dispositif vient cependant réduire fortement sa rentabilité : ➝ l’impôt sur les plus-values immobilières.
Avant de vous lancer dans un projet de cession, il est donc fortement conseillé de comprendre les enjeux financiers et d'analyser précisément votre patrimoine immobilier. Dans un certain nombre de cas vous allez être simplement exonéré de l'impôt sur la plus-value et dans d'autres cas cette imposition sera minorée ou majorée.
🔎 Les différentes possibilités de baisser le montant de la plus value
Dans certaines conditions, le prix d’acquisition peut-être notamment majoré, sur justificatifs (frais de notaire, frais d’agence notamment. Si vous êtes propriétaire depuis plus de 5 ans, le montant des travaux d'amélioration, de construction ou de reconstruction du bien visé peuvent être déduit du montant de la plus-value (soit au prix réel ou soit forfaitairement à 15%).
Depuis le 1er janvier 2021, des allégements sont également possibles sur les ventes de certains bâtiments. Afin de favoriser la réhabilitation et la revitalisation de villes situées dans des périmètres définis et de lutter contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols, la taxation à la plus-value des bâtiments situés dans ces périmètres peut être fortement allégée. L’intérêt est de construire à leur place des immeubles d'habitation. En 2024, la taxation de la plus-value immobilière lors de la vente d'un logement ou d'un terrain est réduite dans certaines communes si l'acheteur s'engage à construire un bâtiment d'habitation collectif. L’abattement peut atteindre 85 % s'il s'agit de construire du logement social. Cette mesure favorise la sobriété foncière.
🔎 Les cas d'exonération totale d'impôt sur la plus value immobilière
La vente de la résidence principale est le cas le plus connue, mais il en existe d'autres:
Vous vendez dans le but d'acheter votre résidence principale. Pour pouvoir bénéficier de cette exonération il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant 4 ans et ne pas avoir vendu d'autres biens auparavant. Après avoir vendu, vous avez 2 ans pour concrétiser l'achat de votre nouvelle résidence principale.
Vous possédez votre terrain ou bien immobilier depuis plus de 30 ans.
À noter qu'il commence à être intéressant de vendre après au moins 22 ans, date où la plus value est exonérée de l'impôt sur le revenu (19%). Mais ce n'est qu'après 30 ans où vous ne payez plus la taxe sur les prélèvements sociaux (17,2%). Vous êtes alors exonéré totalement de taxe sur la plus-value.Votre bien est vendu à un prix maximal de 15.000 euros (cave, parking). Il n'y a aucune taxe sur les montants inférieurs à cette somme.
Vous êtes une personne retraitée ou invalide. Seulement si vous n'êtes pas assujetti à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) et que vos revenus ne dépassent pas les seuils déterminés par le code des impôts à l'article 1417- I du CGI.
Vous êtes n’êtes pas résident fiscal et il s'agit d'une première cession immobilière, vous pouvez bénéficier d'une exonération jusqu'a 150.000 euros nette imposable. Pour cela vous devez respecter trois conditions pour pouvoir en bénéficier:
1- Vous devez être ressortissant de l'union européenne ou d'un pays disposant d'un accord avec la France d’une convention fiscale qui détient une clause d’assistance administrative.
2- Vous devez avoir été fiscalement domicilié en France pendant au moins 2 ans.
3- Vous avez eu la libre disposition de votre bien le 1er janvier précédent l'année ou vous
réalisez la vente.
🔎 Comment calculer précisément la plus value nette d'impôt
Depuis 2012, la fiscalité applicable au plus value immobilière s'est lourdement durcie. Désormais, si vous ne rentrez pas dans le champ d'exonération de plus-value, la taxation sur la plus-value immobilière est de 36% (soit 19% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvement sociaux).
Pour calculer le montant, il faut procéder en trois étapes:
1er étape: Déterminer la plus value brute avant impôt
La plus value immobilière brute avant impôt est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Néanmoins certaines charges et dépenses peuvent venir majorer le prix d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence, travaux...).
Formule: (Prix d’acquisition + frais de notaire + frais d’agence + travaux = prix d’acquisition majoré) - prix de cession.
Exemple:
- Prix d’achat: 600.000 euros + frais de notaire: 45.000 euros + frais d’agence 25.000 euros: soit 670.000 euros.
- Prix de vente : 730.000 euros.
- Plus-value brute : 730.000 - 670.000: soit 60.000 euros.
2ème étape: Calculer la plus value nette imposable
Une fois le montant de la plus-value calculé, des abattements pour durée de détention peuvent venir minorer le montant de la plus-value nette imposable.
Formule: PV brute - abattement
Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention s'établit de la manière
suivante :
De la première à la 5 ème année de détention incluse : 0% d’abattement.
1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21 ème année.
1,60 % à partir de la 22 année de détention.
9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.
Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention s'établit de la manière suivante :
De la première à la 5 ème année de détention incluse : 0% d’abattement.
Puis 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5 ème et jusqu'à la 21 ème année.
Enfin 4 % à partir de la 22 ème année révolue de détention.
Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :
Partiellement: Au bout de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu.
Totalement: Au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.
Source : Service-public.fr/vosdroits
3ème étape: Calculer la plus value immobilière nette après impôt.
Formule: PV nette x 36% (correspondant à l'impôt sur le revenu 17% et aux prélèvements sociaux 19%).
Attention toutefois à ne pas dépasser un certains plafond de bénéfice. Depuis 2020, un barème de taxe additionnelle a été mis en place pour imposer une seconde fois les plus values importantes.
cf: impotgouv.fr/surtaxe_plus_value.fr
Pour conclure et vous l'aurez compris, si vous devez vendre un bien qui rentre dans le
champ d'imposition de la plus value, il est fortement conseillé d'attendre à minima les vingt-deux premières années, ce qui permettra d’être acquitté des 19% de taxe correspondant à l’impôt sur le revenu.
Pour vous faire une idée sur la taxe que vous allez payer, vous pouvez utiliser l'outil d'estimation de l’ANIL (Agence national pour l'information sur le logement)
https://www.anil.org/outils/outils-de-calcul/plus-value/
Pour plus de précision, nous vous conseillons de prendre contact avec votre notaire ou votre gestionnaire de patrimoine qui seront les mieux habilités à vous répondre.
