L'importance grandissante accordée à l'étiquette énergétique par les acheteurs a tendance à dévaloriser les logements énergivores, ce qui se traduit par des négociations plus fréquentes et plus marquées pour ces biens.
Passoires Thermiques : Taux de Négociation Moyen de 5,6 %
Avec l'importance croissante du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) aux yeux des acheteurs, les biens classés en tant que "passoires thermiques" ont tendance à se vendre moins bien que les logements écoénergétiques, ce qui influe sur leurs prix de vente ainsi que sur la marge de négociation possible. En France en 2022, 69 % des transactions concernant les passoires thermiques ont été négociées, contre 66 % pour les autres biens, et ce chiffre atteint même 70 % à Paris.
En ce qui concerne le pourcentage de négociation, il est nettement plus élevé pour les biens classés F et G, car les prix immobiliers subissent des négociations plus agressives, avec des rabais atteignant environ 5,6 % pour ces biens, contre seulement 3,7 % pour les logements plus vertueux (de A à D au DPE). Il est important de noter que ces moyennes dissimulent des variations significatives d'une ville à l'autre pour les biens classés F et G :
Les prix des passoires énergétiques ralentissent, avec une hausse de seulement 3,7 % en un an, comparé à +7 % pour les logements classés de A à E.
Passoires Thermiques : Négociations Plus Fréquentes
Outre le fait que les passoires thermiques fassent l'objet de négociations plus prononcées que les biens énergétiquement plus performants, elles sont également négociées plus fréquemment. De plus en plus d'acheteurs et de locataires scrutent attentivement le DPE des logements avant de faire un choix, ce qui a un impact sur les prix immobiliers. En effet, 40 % des futurs acquéreurs considèrent un mauvais DPE comme un levier de négociation, et 79 % des futurs vendeurs de résidences principales sont prêts à baisser leur prix en raison de leur DPE. Les passoires thermiques, une fois négociées, sont également sujettes à des décotes. Leurs prix ralentissent nettement, chutant jusqu'à 3,7 % à Paris depuis l'été 2021, date à laquelle la nouvelle méthode de calcul du DPE a été mise en œuvre. Cependant, tandis que les prix ralentissent à Paris, ils continuent d'augmenter moins rapidement dans d'autres villes, telles que Marseille, où ils ont grimpé de 15 % pour les biens classés de A à E et de 11,8 % pour les passoires thermiques.
Répartition Géographique des Passoires Thermiques
Sur l'ensemble du territoire, environ 17 % des logements sont des passoires thermiques, c'est-à-dire classés F et G au DPE, ce qui représente environ 511 000 logements en 2023. Ces logements représentent également 19,2 % des annonces de biens en vente.
Cependant, certains secteurs comptent davantage de passoires thermiques que d'autres, avec trois départements en tête : la Creuse et Paris, qui abritent 35 % de passoires thermiques chacun, et le Cantal, où leur part atteint 32 %. De plus, en Île-de-France, on trouve le plus grand nombre de passoires thermiques en location, représentant 30 % du parc locatif.
Enfin, dans les marchés immobiliers très dynamiques, les passoires thermiques n'ont pas un impact significatif, comme à Marseille, où ces logements se vendent rapidement et bien. Par exemple, la part des passoires thermiques dans l'ensemble des annonces à Marseille était de 4 % en juillet 2021 et n'a pas augmenté au 1er janvier 2023.
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