Un marché inégalitaire et tendu
Dans les grandes villes, il n'est pas rare d'observer des files de candidats locataires attendant impatiemment leur tour pour visiter un bien. La compétition pour l'accès au logement locatif est devenue extrême, obligeant les candidats à présenter des dossiers solides afin de rassurer les propriétaires.
Dans ce contexte tendu, la règle traditionnelle exigeant un revenu net au moins équivalent à deux fois le montant du loyer charges comprises a progressivement évolué vers un critère plus strict de trois fois ce montant. Autrement dit, le taux d'effort – rapport entre le loyer et les revenus nets – tend à passer de 50% à 33%.
Un rapport publié en janvier 2025 souligne les difficultés liées à la garantie locative. Près de 22% des ménages ne sont éligibles ni à une Garantie Loyer Impayé (GLI), ni à Visale, les contraignant à fournir une caution personnelle. Parmi eux :
29% des plus de 60 ans (contre 15% des trentenaires)
31% des personnes inactives
32% des commerçants, artisans et chefs d'entreprise
38% des personnes sans emploi
Cette situation crée une exclusion de certains profils du marché locatif, faute de garanties suffisantes.
Des dispositifs pour favoriser l’accès au logement
Face à ces difficultés, l’État a mis en place plusieurs mécanismes visant à faciliter l'accès au logement privé, notamment pour les ménages à revenus modestes.
L'ancienne Garantie des Risques Locatifs (GRL), mise en place en 2007 puis abandonnée en 2016, a été remplacée par Visale. Ce dispositif, géré par Action Logement, couvre les impayés pour certains profils, principalement les jeunes actifs de moins de 31 ans.
Pour être éligible à Visale (durant les trois premières années du bail), il faut :
Avoir moins de 31 ans ou un CDD dans un secteur soumis à la PEEC
Avoir un salaire mensuel net inférieur à 1 600€ ou une promesse d'embauche récente
Avoir un taux d'effort inférieur à 50%
Ne pas être rattaché fiscalement à ses parents
Ne pas dépasser un loyer mensuel de 1 600€ à Paris et 1 400€ en province
Ne pas être lié au bailleur par un lien familial
Malgré son existence, le dispositif Visale reste encore limité dans son application : environ 320 000 ménages (640 000 personnes) en ont bénéficié, soit seulement 6% des baux privés.
Des garanties locatives en évolution
En parallèle des dispositifs publics, des startups ont développé des solutions alternatives, notamment la Garantie Loyer Impayé (GLI) inversée. Cette assurance, payée par le locataire plutôt que par le propriétaire, est proposée par des entreprises comme Cautioneo, Garantme ou Unkle. Son coût varie entre 3% et 5% du loyer.
Les conditions de ces GLI varient selon les contrats :
Plafond d'indemnisation entre 60 000 et 100 000€
Durée de garantie de 24 à 36 mois
Certaines GLI limitées aux loyers inférieurs à 2 200€/mois
Délais de carence de 2 à 3 mois et franchises appliquées
Ces offres sont controversées car elles imposent une sélection rigoureuse des locataires, avec un taux d'effort maximum de 35% à 38% pour les CDI et de 33% pour les autres contrats.
En outre, la loi du 6 juillet 1989 interdit le cumul d'une GLI avec une caution physique. Des demandes régulières sont formulées pour modifier cette règlementation.
De nouvelles alternatives collaboratives
D'autres solutions innovantes ont émergé, comme la garantie collaborative ou "crowd pledging". La startup Meltinpot propose une solution basée sur l'engagement financier d'amis ou de proches du locataire. Chaque garant s'engage à couvrir une partie du risque en signant un acte de paiement à première demande.
Cette méthode s'adresse principalement aux baux de courte durée et vise les jeunes locataires. Pour un coût unique de 20€, elle pourrait devenir une alternative intéressante pour les publics exclus des garanties traditionnelles.
Conclusion
L'accès au logement locatif demeure un véritable parcours du combattant pour de nombreux candidats. Entre exigences accrues des bailleurs, garanties locatives restrictives et alternatives privées coûtant parfois cher aux locataires, les obstacles sont nombreux. Les dispositifs publics comme Visale et les nouvelles solutions collaboratives tentent d'apporter des réponses, mais restent encore insuffisants face à la demande croissante.
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